Doradca z działu sprzedaży dewelopera jest związany ofertą i nie ma alternatywy, będzie działał według schematu – mamy najlepszy produkt, w najlepszej lokalizacji oraz w najlepszej cenie, wynagradzany jest za efekt więc „sprzedaje” wartości inwestycji i stosując kolejny schemat perswazyjny – czyli torpeduje obiekcje Nabywcy, walczy o klienta, obdzwania go, atakuje e-mailami, pytaniami – „czego potrzebuje Pan do podjęcia decyzji?”. Z raz przekazanego Leada doradca ma wyciągnąć maksa, będzie z niego rozliczany w przypadku spadku produkcji cyklicznie – zostanie zbilansowany i po stwierdzeniu, że „Twoja Konwersja jest żadna” zostanie rozstrzelany przez swojego Decydenta. Więc zabiegi powyższe z punktu widzenia doradcy są w pełni uzasadnione, bo walczy o byt, o życie.

Więc jaka jest wartość pośrednika?

Tak jestem pośrednikiem to i piszę językiem pozytywnym, językiem korzyści pośrednika. Swoją drogą irytująca jest szkoleniowa myśl, „język korzyści”.. „obiekcje”… ktoś w to jeszcze wierzy ? Nabywca. Kontrahent jak widzi takiego wyidealizowanego, wyszkolonego Doradcę to ? Przestaje odbierać telefon ? Odpisywać na e-maile?
Sprzedaż się zmieniła tylko ktoś zapomniał o tym powiedzieć „Dyrektorowi Sprzedaży”.

Więc dlaczego korzystniej jest dokonać nabycia z pośrednikiem?

Bo zna dobre i słabe punkty inwestycji, bo wie, czy to się w ogóle wybuduje. Bo wie jak się dana inwestycja sprzedaje, bo może zaproponować alternatywę, nie zawsze gorszą. Bo wie, czy deweloper nie spuszcza spodni w przedpokoju by tylko sprzedać. Bo słucha swoich Nabywców i analizuje co sadzą o określonej inwestycji, bo wielu z nich mogę śmiało nazwać wybitnymi znawcami rynku nieruchomości , i od których mądry pośrednik będzie się uczył i nie wstydził się tej lekcji. Wiedzy nie czerpie się z portali „wiadomościowych” bo tam możemy dostać analizę napisaną pod konkretne zamówienie i wkomponowuje się ekspertów tak by między wierszami ulokować sponsora artykułu.

Wybaczcie kolokwialny język – ale chcę być prawdziwy w tym co robię a nie jestem wybitnym erudytą, tym bardziej mistrzem słowa pisanego.

Ukłony i pozdrawiam,

Sylwester Kucy

The post Wartość brokera/pośrednika na pierwotnym rynku nieruchomości. first appeared on Kucy.PL strona Sylwestra Kucy.

Chcesz poznać szczegóły – co nie powstanie ?,

zapraszam do kontaktu

The post Toksyczne Inwestycje first appeared on Kucy.PL strona Sylwestra Kucy.

Przygotowując się do napisania tego wpisu, zapoznałem się z treścią o przedmiotowej tematyce na Wikipedii i utwierdziłem się w przekonaniu, że ten wpis jest potrzebny. Nie chce w żaden sposób konfrontować się z treścią z Wikipedii, gdyż tamta treść jest w dużej części treścią marketingową, która ma ukierunkować czytelnika nie na to co to jest Condohotel, ale na to kto jest „liderem rynku”. Żyjemy w świecie gdzie sprzedaż odbywa się nawet w encyklopedii – to trochę żart, ale i w tym przypadku fakt.

Nazwa pochodzi od „Condo” to skrót od condominium tj. łacińskie „con” oznacza „współ-„, „razem z” oraz „dominium” oznacza „panowanie”, „posiadanie”, „prawo właśności”.

Jak dodamy do wyrazu „Condo” słowo „Hotel” otrzymujemy, „condohotel”. W interpretacji literalnej otrzymujemy „wspólny hotel” i należałoby dorzucić do tego jeszcze prawo własności. To tyle rozbierania słów na czynniki pierwsze, w tytule jest praktyczna definicja, więc tak właśnie będzie.

Condohotel to hotel, w którym właścicielami poszczególnych apartamentów/pokoi hotelowych są różni właściciele, osoby fizyczne bądź prawne. Condohotel od strony użytkowej dla konsumenta usługi hotelowej nie różni się niczym od klasycznego hotelu. Goście hotelowi bardzo często nie mają świadomości, że pokój hotelowy z którego korzystają nie jest własnością operatora hotelowego, a osoby fizycznej, którego właściciel mieszka na drugim końcu Polski czy świata.

Właściciel apartamentu/pokoju hotelowego czerpie dochody i inne pożytki np. pobyty właścicielskie z tytułu wynajmu/dzierżawy swojej własności na rzecz operatora hotelowego. Na mocy ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994r. z późniejszymi zmianami, condohotel z mocy prawa tworzy wspólnotę mieszkaniową. Warunkiem niezbędnym jest wspólny operator hotelowy, który w najczęściej stosowanych modelach biznesowych condohotelowych, jest również zarządcą nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej i pokrywa również koszty związane z eksploatacją nieruchomości. Po stronie właściciela pozostają koszty ubezpieczenia lokalu oraz opłaty publicznoprawne (podatek od nieruchomości oraz coraz rzadziej występujący koszt użytkowania wieczystego gruntu).

W condohotelach w praktyce nie odbywają się zebrania wspólnoty mieszkaniowej, gdyż w w/w najczęściej stosownych modelach biznesowych właściciele upoważniają operatora hotelowego do czynności związanych ze sprawowaniem zarządu nieruchomością wspólną. Brak kosztów po stronie właściciela, brak wpływu na decyzje we wspólnocie, przez okres obowiązywania umowy z operatorem. Condohotel powstaje w wyniku zawierania przedmiotowych umów najmu z operatorem w najcześciej stosownych modelach biznesowych, w praktyce jest to wymóg obligatoryjny. Nie można nabyć nieruchomości bez zawarcia umowy najmu z operatorem hotelowym. Deweloper realizujący inwestycję conodhotelową zastrzega sobie taką praktykę z uwagi na realizację celu biznesowego, inwestycja ma być hotelem, a nie inwestycją o charakterze np. mieszkalnym, czy też biurowym. W umowach najmu/dzierżawy z operatorem condohotelu właściciele umawiają się na stały czynsz roczny wypłacalny okresowo w cyklach miesięcznych lub kwartalnych, jest to najczęściej z góry stała wartości uzależniona od ceny zakupu nieruchomości netto.

Przykład:

Cena apartamentu – 450 000 zł (netto)

Operator w umowie najmu oferuje czynsz w wysokości 8 % netto
od całkowitej kwoty netto tj.:

– 36 000 zł (netto) – roczny czynsz dla właściciela,
– 3 000 zł (netto)- miesięczny czynsz dla właściciela.

Condohotele to w ostatnim czasie jedna z ciekawszych form inwestowania na rynku nieruchomości, alternatywa dla inwestycji w mieszkanie na wynajem. Bardzo podobne tylko zamiast klasycznego najemcy mamy hotelarza i mamy nieruchomość bezobsługową. Właściciel nabywa nieruchomość podpisuje umowę najmu i wystawia fakturę lub rachunek co miesiąc. Dochody właściciela apartamentu w condohotelu nie są zależne od obłożenia hotelu, aczkolwiek wypada wspomnieć, że lokalizacja hotelu, sprawność operatora hotelowego to gwarancja udanej inwestycji. Jest na polskim rynku wiele udanych inwestycji działających w tym modelu biznesowym, są też takie, które się nie powiodły z różnych powodów. Wypada przestrzec inwestorów nie znających tego obszaru rynku nieruchomości, że zdarzają się również nierzetelni operatorzy hotelowi i nieuczciwi deweloperzy.

Sylwester Kucy

The post Czy wiesz co to jest Condohotel ? first appeared on Kucy.PL strona Sylwestra Kucy.